SRA Project म्हणजे नक्की काय

SRA Project म्हणजे नक्की काय :

SRA म्हणजे Slum Rehabilitation Authority म्हणजेच मराठीतून झोपडपट्टी पुनर्विकास प्रकल्प. म्हणजेच एखाद्या झोपडपट्टी मधील सर्व झोपड्या हटवून अधिकृत झोपडपट्टी धारकांना नवीन इमारतीमध्ये पक्की घरे किंवा सदनिका देण्याची योजना . सदर योजना एखद्या बिल्डर मार्फत राबवली जाते . म्हणजे बिल्डर इमारत बांधतो व झोपडपट्टी धारकांना सदनिका देतो तेही फुकटात . मग आता यात बिल्डर एवढी समाजसेवा का बरे करत असेल ? तर यामध्ये बिल्डर ला तिप्पट FSI मिळतो . आणि नवीन SRA प्रोजेक्ट ला चौपट FSI करण्याचा प्रस्ताव लवकरच येणार आहे . म्हणजेच समजा एखद्याला घर बांधायचे असेल तर आपल्याला अंदाजे एक FSI मिळतो बर्याचदा तो पूर्ण एक FSI नसतो तर ०.८५ एवडाच FSI असतो.  म्हणजे माझ्याकडे ३००० चोरस फुट जागा असेल तर मी  फक्त ३००० चौरस फुट च बांधकाम करू शकतो. शिवाय मी जागा अगोदर विकत घेतलेली असते किंवा मला जागा विकत घ्यावी लागते . पण SRA मध्ये झोपडपट्टी धारकांची जागा बिल्डर ला फुकटात मिळते . त्याबदल्यात बिल्डर तिप्पट बांधकाम करू शकतो समजा ३००० चौरस फुट जागा असेल तर ९००० चौरस फुट बांधकाम करू शकतो त्यातील निम्मे बांधकाम झोपडपट्टी धारकांच्या सदनिकांसाठी वापरले जाते तर निम्मे बांधकाम खुल्या बाजारात विक्रीसाठी वापरले जाते . म्हणजे बिल्डर ४५०० / ४५०० चौरस फुटाचे दोन प्रोजेक्ट बनवतो एका प्रोजेक्ट मध्ये झोपडपट्टी धारकांच्या सदनिका तर दुसर्या प्रोजेक्टमधील सदनिका बाजारभावाने विकतो . म्हणजे स्वत जागा विकत घेऊन एखादा प्रोजेक्ट करून फक्त एक FSI घेऊन बिल्डिंग बांधायची त्यापेक्षा झोपडपट्टीची जागा फुकटात घेऊन SRA प्रोजेक्ट करून बिल्डर जास्ती चा नफा कमावतो. शिवाय झोपडपट्टी धारकांना सदनिका देऊन त्यांच्यावरही उपकार करतो.

आता आपण बोरिवलीमधील एक उदाहरण घेऊ

बोरीवली मध्ये एक झोपडपट्टी आहे . तिचे क्षेत्रफळ आहे ४९७०.७५ चौरस मीटर म्हणजेच ५३५०५ चौरस फुट .  म्हणजेच बिल्डर ला FSI मिळणार ५३५०५ गुणिले तीन म्हणजेच १६०५१५ चौरस फुट. त्यातील निम्मा म्हणजेच ८०२५७ चौरस फुट इतका FSI वापरणार झोपडपट्टी धारकांच्या सदनिकांसाठी . तर ८०२५७ चौरस फुट इतके बांधकाम विकणार बाजारभावाने.

आता बिल्डर ला बांधकामासाठी किती खर्च येणार ते आपण बघूया. बिल्डर ने कितीही भारी बांधकाम करायचं म्हटलं तर त्याला सरासरी खर्च येतो १४०० ते १५०० प्रती चौरस फुट .यामध्ये पायाभरणी पासून सदनिकेची चावी हातात मिळेपर्यंत चा सर्व खर्च पकडला जातो .  म्हणजेच बिल्डर ला १६०५१५ चौरस फुट बांधकाम करायचे असेल तर खर्च येईल १६०५१५ गुणिले १५०० म्हणजेच २४०७७२५०० रुपये . म्हणजेच २४ कोटी ७ लाख ७२ हजार पाचशे रुपये. आपण आणखी ५ कोटी इतर खर्च पकडू म्हणजेच बिल्डर चा एकूण खर्च झाला तीस कोटी .

      आता बिल्डर यातून किती पैसे कमावणार ते पाहूया . ज्यावेळेस तुम्ही एखादि सदनिका विकत घ्यायला जाता त्यावेळेस कार्पेट, builtup, सुपर builtup असे काही शब्द तुमच्या कानावर ऐकू येतात . त्यालाच लोडिंग असेही म्हणतात . builtup area हा कार्पेट area च्या २५% तर सुपर बिल्ट उप area हा कार्पेट area च्या ४०% असतो . म्हणजे समजा १००० चौरस फुट कार्पेट area असणारी सदनिका तुम्ही विकत घ्यायला गेलात तर बिल्डर तुम्हाला सांगतो कि १४०० चौरस फुटाची ही सदनिका आहे . आणि प्रत्यक्षात ती सदनिका फक्त १००० चौरस फुटाची असते . आणि बिल्डर तुमच्या कडून १४०० चौरस फुटाच्या हिशोबाने पैसे घेतो. RERA आल्यानंतर builtup वरती  बिल्डर पैसे घेऊ शकत नाही पण तरीही कागदोपत्री कार्पेट area लिहिला जातो पण पैसे घेताना  सर्रास सुपर builtup वरती घेतले जातात.

      बोरीवली मध्ये ही जी झोपडपट्टी आहे तिच्या शेजारच्या प्रोजेक्ट मधील सदनिकेचा दर आहे १५००० रुपये चौरस फुट . SRA प्रकल्पामुळे मिळालेल्या १६०५१५ चौरस फुट FSI पैकी बिल्डर बाजारभावाप्रमाणे विकणार आहे ८०२५७ चौरस फुट . आता या सदनिका विकताना बिल्डर त्याच्यावर लोडिंग करणार ४०% सुपर builtup . म्हणजेच  ८०२५७ गुणिले ४० भागिले १०० बरोबर ३२१०२.८ चौरस फुट हे लोडिंग मुळ ८०२५७ चौरस फुटामध्ये ad करून बिल्डर त्याच्या सदनिका विकणार . म्हणजेच बिल्डर विकणार ११२३५९.८ चौरस फुट . आपण हिशोबासाठी पकडू एक लाख १२ हजार चौरस फुट . आता बिल्डर ला यातून किती पैसे मिळणार आहेत ते बघू . १ लाख १२ हजार चौरस फुट गुणिले १५००० म्हणजेच बिल्डर ला मिळणार आहेत १६८५३९७००० रुपये म्हणजेच १६८ कोटी ५३ लाख ९७ हजार रुपये. आणि बिल्डर ने बांधकामावर खर्च केला आहे फक्त ३० कोटी . आपण round figure जरी पकडली तरी बिल्डर ला यातून उत्पन्न मिळणार आहे १३८ कोटी रुपये.

      आहे कि नाही SRA प्रोजेक्ट म्हणजे सोन्याचे अंडे देणारी कोंबडी !!!

© मनोज ओव्हाळ